物業交換 專家:須審慎規劃

房價跌不休，銀行法拍屋到處都是，商業房地產也因空置率高而哀鴻遍野，讓李氏夫婦更加懊悔當初高價出售集合住宅時不應為了節省增值稅而做1031 Exchange同類物業交換，到頭來高價換購的產業如今跌得慘兮兮，還不如像投資股票一樣，高賣低買、落袋為安。

商業房地產專家趙履仁日前應美華文經學會之邀展望2009年房地產時也指出，經歷多次房地產興衰周期，投資房地產賺錢的不二法則就是高賣低買，不要為了節省稅金而做1031同類物業交換，也不要投資離家太遠或自己不熟悉的項目，美國主要大城適宜投資的產業項目也不盡相同。

洛杉磯加州州大財務房地產學教授李嘉文表示，選擇1031　Exchange必須小心，一個小差錯往往不符資格，早年失敗率很高，高達7、8成，他建議當事人若想做，最好找專家審慎規劃。

1921年美國國會為了刺激經濟而制定一系列條例，1031 Exchange（同類資產交換）是其中之一。它允許投資人出售其商業或出租產業後，將獲利另外購置類似的商業房地產，從而達到減稅或延遲繳稅的目的。

洛 城執業25年的會計師陳博仁也指出，1031 Exchange 條例規定當事人必須在出售商業地產45天內找到換購的產業並在180天內完成交易。這種情形好比浪頭上跳船，高價出售跳到另一個浪頭，還是高價購買並未占 到高賣低買的便宜。而且，增值稅最高稅率僅28%，與其賺到錢繳稅，好過賠錢沒享受到賺錢的實質好處。其次，45天與180天兩項規定，時間太緊湊，當事 人往往飢不擇食，事後才發現換購的產業還不如原有產業。再者，1031換購條例會逼得投資人不斷丟錢進去，愈換愈大，成了捨不得殺（不捨出售）又吃不到的 「神豬」，其結局往往是神豬比當事人活得久，兒女繼承（神豬）產業後急著變現，過著有錢人的生活。反觀投入1031物業交換條例的供養神豬者，其生活品質 極可能是時下流行的「窮得只剩下錢」。