房市春天的腳步近了嗎？

理財網站Kiplinger.com報導，儘管全國的房屋價格仍在下降，但許多地區的房屋銷售卻在回升，表明房市的最差時期可能行將結束。如今的問題是，房市復甦會否因信貸緊縮和經濟疲軟而脫軌？

庫存的單家庭房屋去年秋天的銷售略有升高，主要是加州、佛羅里達、亞利桑納和內華達州的銷售大幅提高的結果，這些州飽受房市泡沫之苦最甚。明尼蘇達、羅德島州和維吉尼亞州北部地區的單家庭房屋銷售也有增多。此外，房市庫存出現下降，為2005年3月以來的首次。

歷史經驗顯示，房價在房屋銷售回升9到12個月內開始升高。但9月的銷售是6、7兩月達成的交易，交易之際的經濟形勢已不十分嚴峻。秋季後期的售房數量，可能會對房市復甦的趨勢產生影響。

造成房市混亂的金融危機起源於房市繁榮，可能這就是報應。

2008全年除房屋銷售之外，房價仍持續下跌，像是沙漠中的幻影，見不到底。全國房地產商協會（NAR）預計，全國庫存單家庭房屋的中位房價繼2007年下跌1.8%之後，2008年又跌8%。這是NAR自1968年開始統計以來，第二次出現的房價連續兩年下跌。

Fiserv公司的紀錄顯示，全國110個都會地區的房價變化更加活躍和不可預測，公司預計，房價繼2007年下跌9%之後，2008年的降幅將達15%。

截至去年6月30日結束的會計年度，在全國100個主要房市中，只有五個房市的房價升高，即新墨西哥州的阿布奎基、佛蒙特州的柏林頓、田納西州的克拉克市，和賓州的蘭卡斯特與匹茲堡，其中蘭卡斯特1.6% 的升幅最高，其餘僅微幅提高。

過去五年，在全國100個最大房市中，年獲利超過歷史平均6.4%的只占五分之一。而房價最低的五個房市，每年的獲利或虧損幅度都不到5%，主要分布在中西部工業地區和加州內陸。

在許多錯過房屋泡沫時機的小城市，房價走勢處於平均或低於平均的水平，從沒超過當地人的承受限度，也避免了導致房屋法拍的次貸熱。截至去年底，即使是這些小城市的房價收益也在減緩。在房市因受廉價房屋、人口和工作機會增多等因素的影響而趨活躍的德州，2009年的房價將呈平緩態勢。

拖欠房貸和房屋法拍2008年增至歷史最高水平。NAR的報告顯示，9月的房屋銷售中，被扣押的房屋占35%到40%。但痛苦遠未結束，重新確定的次貸利率2008年達到最高，但重新調整那些既高於次貸、又低於主貸的房貸利率，則要到2011年才能達到最高。失業和裁員將使擁有「泡湯屋」的屋主(underwater homeowners)陷入房屋法拍的處境。「泡湯屋」是指房貸欠款超過房價，目前全國高達1200萬。

洛杉磯加州大學安德森預測中心的黎默認為，房屋的法拍和短售（即銀行同意按低於房貸的價錢出售）產生的低價，是「房價復甦過程」的重要內容，因為低價使一直在觀望、等待房價跌至低谷的購房人產生緊迫感，沒有低價為動力，他們不願掏腰包。

房價下跌使首次購房人更有能力承受。從2007年中到2008年，全國的中位房價呈現跌勢，從占中位家庭收入的四倍，降至只占三倍，利率為6.5%的中位房貸從占稅前收入的23%降到20%。9月的購房人中，約15%是投資行為。但他們不是房市繁榮時期跟隨潮流做法，目前的投資人必須投入更多資金，或用現金買房，或是通過增加頭款來獲得銀行的貸款。

泡湯屋 房貸欠款 超過房價

五年前，37歲的房產經紀米雪．雅可布森在拉斯維加斯西北區購下一幢全新的三睡房住宅，那裡學區好，草坪大，花崗石貼面的廚房櫃台，大型壁櫥，對雅可布森一家四口來說，這似乎是一個完美居處，房價只有28萬7000元，也是很划算的投資。

雅可布森夫婦在Countrywide銀行得到一項筆10年期只付利息的貸款，5.875%的固定年利率。他們又花4萬元修建一個帶瀑布的游泳池，花6000元為地板貼瓷磚，裝修壁櫥花了2800 元。

三年前，評估師為這幢房子估價50萬元。但很快風雲突變，美國房市大崩潰，內華達州大量修建投機性共有公寓和旅館，遭受的打擊全美最慘。

米雪的房子最近被估價為23萬元，而她欠的房貸高達36萬4000元，她當初以為的明智投資現在變成「泡湯屋」。

加州聖塔安那First American CoreLogic公司調查，去年年底，「泡湯屋」占全美貸款購屋的20%。

米雪所在社區也喪失原先的魅力，許多房屋被法拍，入室盜竊案越來越多。她擔心房市復甦後，她的屋子不能恢復原先的價值。她很想搬家，但不可能。如果他們按市價賣掉房子，要欠銀行13萬元，而他們根本拿不出這筆錢。如果出租，月租只有1200-1300元，只有房貸月付額2250元的一半，兩人只好打消這個念頭。

如果短售（short sale，銀行批准，以低於房貸欠款的價格賣房）或自願法拍，會影響雅可布森夫婦的信用紀錄（目前高於700點），法拍還會使他們數年內不能買房。如果繼續住下去，在10年期只付利息的貸款在四年內結束後，兩人無力歸還房貸。

米雪很想重新貸款，亦辦不到，因為是「泡湯屋」，銀行認為風險太高。她請求銀行修改貸款條件，銀行表示，她必須連續三個月不償還房貸才行，而她又不願這樣做。

米雪準備找一家住宅與都市發展部（HUD）批准的諮詢公司諮詢。歐巴馬政府制訂的Making Home Affordable 計畫可能對她幫助不大，因為該計畫限制資助「泡湯太深」的貸款者。

「泡湯屋」屋主可請求銀行修改貸款條款，亦可向HopeNow（www.hopenow.com）諮詢，這是一個經HUD批准，由諮詢機構、投資者和房貸公司組成的聯盟，可免費提供避免法拍方面的諮詢。各州的類似諮詢機構可去HUD網站查詢。

房貸利率低 放款標準超高

15年和30年房貸利率近日分別降至4.35%和4.86%的低點，應是民眾貸款購屋好時機，但許多人向銀行貸款，卻面臨重重困難。除了因報稅金額不足、頭期款未達標準、缺乏兩年報稅紀錄或信用額度不夠，銀行拒絕放款。甚至連持工作簽證（H1B）的人向銀行貸款，也吃閉門羹。聯準會日昨公布房貸審核趨嚴，去年有三分之一被拒的統計報告，真實反映此情況。

持工作簽證的周小姐畢業後，在洛杉磯一家貿易公司工作兩年，合法報稅且可證明有能力負擔頭款和貸款。原本打算趁低價購屋，不料向銀行申請貸款時，卻被要求雇主出示文件。

周小姐表示，銀行要求雇主在文件內證明會持續雇用她三年，以防止日後因被裁員而付不出貸款。但周小姐任職的公司不願出具證明，讓她置產夢想破滅。

佳信貸款總裁劉艷秋（Donna Chao）表示，兩年前九成民眾就算信用不足，仍可順利向銀行貸款購屋，但現在平均十人只有不到五人可順利貸款。

此外，劉艷秋表示，因銀行對貸款保險（Mortgage Insurance）資格也更加嚴謹，購屋頭期款需更多。

以往付5%到10%的頭期款就符合貸款保險申請資格，現在得付20%。信用分數在720分以下，貸款保險公司也拒保。若少了貸款保險，銀行無法放款。

銀行除擔心買主付不出貸款外，門檻提高的另一原因是為防止投機客短線操作，在買賣之間套利。

劉艷秋表示，銀行要求賣主必須持有房屋產權達三到六個月，才願意放款給買主。銀行對於交易房產本身要求也變嚴格，若是把車庫改建為房間、陽台加蓋頂、洗衣房變廚房等，都因發生火災等風險機率提高，銀行一概不放款。


此外，若在河濱縣、波莫那等銀行認為跌價幅度較高地區置產，拒絕貸款比率也較鑽石吧、羅蘭岡等地高。

貸款經紀人表示，一般貸款30萬元，需提出年收入5萬元證明，華裔客戶往往因報稅金額未達標準，想利用房產重新貸款做投資，也被銀行拒絕。

屋貸經紀因此建議，購屋貸款前三個月就要開始布局，將充足頭期款存進戶頭，證明持有足夠資產，才可順利通過銀行審核。

銀行貸款門檻高，聯邦住宅管理局（FHA）核發的房貸，成為信用不足、付不出頭期款的民眾最佳選擇。信用分數在580分以上，住管局在預收1.75%的手續費後，3.5%的頭期款就可順利貸款。

10-5-2009 世界日報

包商低價搶生意 當心開工追加

經濟不景氣，房屋工程包商以低價搶生意。但有屋主抱怨，包商往往隱瞞一些開銷，等到承包到工程且開工後，又追加費用，讓屋主始料未及。

日前加建兩間臥房的聖蓋博劉姓讀者指出，他不曉得包商處理蓋房子產生的垃圾要另外收錢。

拉 哈布拉陳太太說，她日前請人來估價換屋瓦費用，並把生意給了出價最低的包商。沒想到包商在將屋瓦拆掉後，竟然說屋瓦下面的防雨板多處爛掉，必須換新，向她 獅子大開口要數千元。她此時向其他包商探詢，被告知如果當初整件工程由他們負責，不致於這麼貴，但已進退兩難，只有讓對方繼續做較划算。

近日將廚房及浴室重新翻新的王先生也說，由於一開始未講清楚檯子使用的大理石檔次，結果包商一路追加費用。

華人買屋網chinesebuyhome.com負責人孔祥滬指出，裝修房屋易生爭議，因包商與屋主的立場就像是勞資雙方，各有考量。目前經濟不景氣，傳出有包商因尬支票、調頭寸仍周轉不靈，致使工程做到一半，拿錢跑路，讓屋主受損不輕。

他 建議，屋主在聘雇包商前，應先上加州消費者事務部的「包商執照委員會」（Contractors State License Board）網站www.cslb.ca.gov查詢，鍵入包商執照號碼後，可確認包商是否真有執照、擁有執照幾年、包商給的名字是否與網上登錄的相同， 如此可防範不肖包商。 

房租跌 房東優惠挽留房客

由於失業率節節升高，出租物業供過於求，目前到處可見出租物業願意減價。 記者王善言∕攝影

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隨著失業率上升、失業者搬回家與父母同住或搬到外州較便宜地區等因素，南加州房租也跟著下降。擁有出租物業的房東承認，目前是房客的市場。

追 蹤房租的Real-Facts of Novato日昨指出，美國西部及南部的房租連續第三季下跌，截至今年3月底，房租平均從993元下跌至978元。市場需求較熱的橙縣出租物業的房租在去 年最後一季，首度出現1994年以來的跌幅，比早一年同期下降1.1%。今年第一季橙縣房租續跌，比起去年同期跌幅達2.9%。

在杭廷頓灘市擁有出租物業的王徐湛生指出，毫無疑問地目前是房客的市場。由於房東不希望看到出租物業空置，大多願意提供優惠挽留房客或招攬新房客，房租普遍下降。如她就重新出租的三臥房兩浴室公寓即提供比市價便宜100元的優惠。

她指出，當地三臥兩浴公寓平均月租在1500至1900元間，但也看地點，愈靠近海邊的公寓租金就愈貴，有些超過2000元。目前房租價格要能知己知彼，並推出具吸引力的優惠，否則不易招攬到新房客。

她也不敢漲舊房客的房租，以致流失率很低，但仍看到定居多年的房客因為失業被迫搬到生活費較低的外州。

在 聖蓋博谷西區管理出租物業的陳姓人士則說，目前新房客上門很敢討價還價，不是要求要有搬家補助費（move-in allowances），就是希望若當場簽下較長的租約，房租是否可以便宜一點。如果他因為要請示物業所有人、當場無法回覆時，對方馬上就會施壓說「打算 到附近其他出租物業看看，因有負責人表示願意給他優惠」等。 

洛市中心高級公寓 乏人問津

洛杉磯市中心「西部曼哈坦」的夢想，因持續下降的房屋銷售與出租率悄然褪色。

今年3月，洛杉磯市中心高級公寓的銷售及出租率雙雙比去年同期再挫近30%。洛杉磯市中心公寓銷售信息中心的統計數據顯示，許多高級公寓未熱先冷，剛上市就被迫削價求售；一些公寓因遲遲無法脫手，已由出賣改為出租，以償還拖滯的投資債務；而一些進入尾聲的高級公寓改造工程因市場蕭條造成貸款信心萎縮，正面臨「爛尾」的尷尬。

洛杉磯前任市長韓占士時期，開始提出將洛杉磯打造成「美西曼哈坦」的夢想。計劃以洛杉磯市中心迪士尼音樂廳及葛蘭大道（Grand Ave.）、小東京以及會展中心和史鐵波中心（Staple Center）為三個改造中心，形成洛杉磯市中心21世紀的金三角。為此，洛杉磯政府近年積極改造交通現狀和街道安全的同時，大肆宣傳都市生活的理念，吸引商家進入，試圖為喜歡都市情調的民眾提供豐富、方便、安全的居家環境。

不過，現實遠遠不像計畫那麼樂觀。今年1月，位於洛市中心金融區春街的羅萬（Rowan Condominium）因乏人問津，206套公寓被迫以低於原價45%的價格拍賣。本月，史鐵波中心附近最大的魯薩瓦（Roosevelt）高級公寓群申請破產保護，附近的布魯克曼（Brockman）公寓目前也已進入破產保護程序。投資3億元位於費加羅大道（Figueroa）30層高的Concerto高級公寓，本月最新上市至今無人問津，最先開價的57萬5000元及80萬元銷售價，分別降到40萬元和59萬。

「這裡確實很貴」，半年前搬入市中心葛蘭大道上一座高級公寓的華裔服裝設計師葉小姐說，1000平方呎的公寓，月租金3500元，每月還要交600元的聯合管理費，「如果不為生意方便，不會住到這裡來」。

開發商抱怨說，實際情況遠非政府當初描繪的那樣輝煌。因為很多大型公寓當初是由老舊的酒店、廠房和倉庫改建，耗資巨大，但周圍的設施和人氣遠不如預期，街道上的流浪漢並未消失，加上經濟蕭條，現在不僅愈來愈差，而且開始惡性循環。

南加魯斯克地產研究中心主任彭特（Gary Painter）分析，洛市中心高級公寓發展不如預期，一是因洛杉磯人的都市生活意識仍較淡薄，有錢人仍喜歡住在郊區，而中意都市風情的年輕人又對高房價卻步不前，而久久沒有達到滿意效果的配套環境，更令入住率欲振乏力。

修補住房夢 有心人進場

時下美國經濟形勢險峻，房市嚴重萎縮。但最新調查顯示美國人的住房夢依然存在，不少有心購買房屋者正考慮進場。

房產仲介網站Trulia.com日前一項民意調查，共訪問1400名房屋業主及600名出租房屋者（房東）。

報告顯示，超過75%的人認為，若想實現美國夢就必須在美國擁有一處住房，53%的人相信歐巴馬的政策將發揮穩固房市作用，因為刺激經濟計畫將創造新工作、減緩失業率、提高工作保障，而且降低房貸還款能遏阻法拍潮，進而避免經濟進一步惡化。

日前美國總統歐巴馬宣布將在7870億元振興經濟費用中拿出2750億元拯救房市，為多達900萬房貸戶減低房貸還款。此救房款項中有750億元將用於為房貸戶減低每月還款，或幫助房利美、房地美支持的房貸戶修改較低利率。

「奇摩財經網」稱，此計畫將給陷於財務困境的數百萬美國家庭一個重建的機會，降低房屋所有權被銀行收回的可能性，也有助於房價回升。

該民意調查也顯示，21%接受訪問者認為，銀行應放緩收回房屋，減少市面上的法拍屋數量，7%認為歐巴馬應繼續維持低利率房貸，29%認為房市明年會好轉。

雖然71%的民眾不相信房市明年會好轉，或持保留態度，但根據「商業週刊」（Business Week）日前公布的銷售數據，加州、佛州、亞利桑那及內華達州部分地區的房屋銷售業績正在抬頭，高居最佳銷售業績排行榜前25。

排行榜前十位名單中，加州八座城市進榜，地處洛杉磯的雪爾瑪市名列第三，聖地牙哥第四。             

加州首次購新屋 抵稅一萬元

從本月1日起，加州推出一項鼓勵買房的新規定：首次購買新屋 的人都可得到1萬元的抵稅額(tax credits)。這是上月通過的420億元預算計畫中的新規定。

不過，這項抵稅計畫只實施一年，從本月1日起到明年3月1日止；另外，這項計畫總共只提供1億元的抵稅優惠，符合資格的首次買房人士，1日起可申請這項優惠，先到先得，1億元總額用完後，後來的申請人就得不到這項優惠。

從本月1日起，州所得稅委員會在網站（www.ftb.ca.gov）公布這項抵稅計畫的進展情況，讓有意的申請人知道有關情況，包括1億元是否已用完。

至於1萬元的抵稅額，獲得這項優惠者，可於2010年至2012年的三年內，每年使用3333元的抵稅額。

這項州政府的買房抵稅計畫，與聯邦政府刺激經濟計畫的另外一項買房抵稅措施沒有關係，專家指出，如果買房者符合州和聯邦這兩項措施的資格，可以同時取得這兩項優惠。

聯邦政府的措施是給予首次買房者8000元的抵稅額，但與加州的措施不同的是，加州只發給購買新屋的首次買房人士，但聯邦的措施則對購買二手屋或新屋都有效，只要是首次置業就算符合資格。

另外，聯邦的措施還規定，申請人的個人收入必須在7萬5000元內，如果是夫婦共同報稅，收入限在15萬元內。

還有一點是，聯邦和州政府的措施都規定，首次買房者必須在買房後自住，聯邦的規定是至少住三年，州政府的規定是至少住兩年。

救市？費率反增 重貸更難

歐巴馬簽署7870億元刺激經濟法案，挽救房市是其中重要一環。

但購屋人與申請重新貸款的屋主卻發現，房貸開銷未減反增，手續費動輒三、五千元，再加上估價、檢查等費用，讓許多屋主打消重貸念頭。

提供房貸融資的政府機構「房利美」（Fannie Mae）與「房地美」（Freddie Mac）「二房」，今年起除了要求查看兩年所得稅表、薪資扣繳憑單等全套證明文件，還從嚴要求申請人的FICO信用評分。

佳信財務貸款負責人劉艷秋表示，信用評分低者，貸款手續費也高。

但就算信用評分高於700分的申請人，也得付手續費，過去10餘年房貸界盛行的No Point、No Fees貸款已罕見，如果重新貸款後費時3年才打平手續費開銷，就會讓許多屋主打退堂鼓，這也是重貸案件並不多的原因。

不僅加收手續費，「房利美」與「房地美」4月1日起將進一步提高信用評分低者的頭款比率，升至30%以上，這將使信用評分差或缺乏信用紀錄的新移民更吃虧。

以FICO信用評分699、頭款25%的申請人為例，貸款手續費約為1.5%；信用評分700至720者，手續費約為0.75%。

就算信用評分超過739者，也得付0.25%的手續費。除非申請人願意多放頭款，超過30%，才可能降低手續費。

集合住宅的貸款條件比單一住宅更嚴。

不論信用評分多高，頭款25%的購屋人都得支付0.75%的附加罰款。

頭款20%、信用評分670，手續費可能高達3.5%。反觀兩年前信用評分介於650至700之間者，根本不必付手續費。

若購買兩單位雙併屋，一戶自住、一戶出租，就算信用評分超過800，頭款放50%，房利美還是要求支付1%手續費。

重新貸款者往往因為房價大跌而必須補錢，信用評分若不佳，手續費可能高達3%。以一宗30萬元貸款為例，貸款手續費就高達9000元，再加上其他開銷，已逾1萬元。

「二房」加收貸款手續費造成怨聲四起，不僅購屋人、重貸屋主叫苦，地產經紀與貸款經紀也感到憤怒，煮熟的鴨子因貸款受挫而飛了。

此時，購屋人可考慮頭款只要3.5%的FHA貸款，這類聯邦貸款通常不要求信用評分。

錯失賣房良機 誰之過？

在賣方市場時賣房，賣主占著天時地利的優勢，只賺不虧不說，很多人還能大賺一筆。當然賣方市場也不是每個房主都想把房子賣掉，但空巢族的肯特的確準備在 2006年間賣掉大房子，換個公寓養老。可惜肯特賣房的打算，最後沒有落實到行動，結果錯失了賣房良機。到底是什麼原因導致肯特錯失了良機呢？說出來很少 有人相信：捨不得扔東西。據肯特說，打算賣房前，他把家裏家外審視了一遍，幾十年堆積起來的七七八八的東西對肯特來說都有意義，扔了捨不得，搬走不可能， 如此而已地猶豫了一年，房市似乎沒變，又猶豫了一年，房市突變，現在就算肯特下決心扔掉所有的東西，那班對房主來說是幾十年不遇的順風車，早已有去無回 了。像肯特這樣，在房屋買賣上因小失大的人或事不知有多少，但有關人士認為無論是否要賣房子，家裏的物品都應該定時清理，不能讓東西越積越多，多到最後想 清理但無從下手的地步。

人生的路是一步一步走過來的，而每一步路都有一些可留作紀念的物品。舉肯特為例，自己上學時的書本、作業本、兒女從學前班時 起到大學畢業另立門戶前的書本、作業本、平時買的書籍、雜誌等就占據了幾十個大小箱子、書櫃、日常用品、雜品等不管有用無用，只要見了喜歡就買，結果堆滿 了所有儲藏間，電器設備，家用工具等更新換代後也不捨得把淘汰下來的舊物處理，全部塞進車庫，肯特自己的衣服，上班的、休閒的、長的短的、薄的厚的、大的 小的、肥的瘦的，已過世夫人的衣服，已成年並搬出去的子女的衣服掛滿各個衣櫥，擠盡閣樓空間。用肯特自己的話說，明知所有東西都是身外之物，生不帶來，死 不帶去，就是下不了手去扔。現在終於知道這種什麼都捨不得丟的毛病給自己造成多大的麻煩，即使不賣房子，也應該把不需要的東西清理出去，免得隨著年紀的增 長，在體力日益下降的情況下更難按自己的意願行事。

有關人士指出，無論從大房子搬到小房子，從獨棟屋搬到公寓，緊縮了的空間要求你做出對現 有物品取捨的決定：什麼東西必須保留，什麼東西值得保留，什麼東西考慮保留，什麼東西可以用其他少占空間的形式保留，什麼東西介於可與不可保留之間，什麼 東西無需保留。依靠這個分類次序，你會把無需保留的東西痛快地處理掉，介於可與不可之間的東西過濾後做出決定，把有些占地較多的舊式的照像簿、Video Tape等家庭資料性質的東西，用掃描、轉錄等形式輸到DVD上，不僅大大縮小了占地空間，而且保證長期效果。至於考慮保留和值得保留的物品，物主可以根 據新家的空間決定取捨。

更具體的建議還有：子女有了自己的房子後，把他們成長過程中有紀念意義的物品拿出來，請他們過目，如果他們願意保 留，由他們自己保留。過時的、已被淘汰的電器設備等完全沒有保留的必要。衣服兩三年未穿過（也有人提出一年），可以考慮淘汰。有清理家務的高人指點：定期 清理，養成習慣，丟掉東西時就不會感到特別心痛。每次清理時，拿出兩隻大塑膠袋，一隻裝必須扔掉的垃圾，一隻裝可以捐贈的物品。很多捨不得扔東西的人有一 種節約的美德，把自己用不著但還有價值的物品捐出去，給需要的人用，算得上物盡其用，心理會感到安慰。當然，若想保持家裏不存無用的物品，除了定期清理之 外，最重要的一條是少買東西。如果真能做到可買可不買的東西不買，家裏的堆積物就會減少。

信不信由你：有的老美為了捨不得扔掉東西的毛病還 要去接受心理治療。專業術語稱這些無法清除東西的人為囤積者（Hoarder）, 而造成這種毛病的原因有幾種：強迫症-清理丟棄雜物導致無法忍受的焦慮，臨床抑鬱症-沒有能力或精力樹立目標，無法與過去割捨-孩子成人搬出、配偶離異、 喪偶留下的東西，等等。解決問題的方式有兩種：請專業人士（professional organizer）幫助，接受認知行為治療。此外還可以到Clutterers Anonymous dot Net 的網站，查看一套12個步驟幫助囤積者恢復正常的絕招。該網站有20個測驗題幫你斷定自己是否屬於Clutter or hoarder。實際上，人活一世，能夠過上食有肉，居有屋，出有車的日子已經很好了，為什麼還要為種種身外之物所累呢？而且還累到需要看醫生的地步。

以下提供幾個電話，供清理出來準備捐贈物品之用：

Big Brothers Big Sisters of Long Island: 631-234-0000

Goodwill: 718-728-5400

Habitat for Humanity: 631-767-1612

Salvation Army: 516-481-7600

文：蘇西

千元月租 住康州黃金海岸豪宅？

如果有人告訴你，在康州號稱「黃金海岸」的Fairfield County，1萬2000平方呎的豪宅一般月租為4000元到5000元，你如果能夠滿足仲介公司的一些條件，人家可以讓你1000元到1500元租到手，你會信以為真嗎？

聰 明的人會問，那要看仲介公司要求的條件了。問得好。最起碼的條件是你的信用要好，人要牢靠。其次是你要愛整潔，起床後有馬上整好床鋪的習慣。第三是你要把 所承租的房子裏外搞得既乾乾淨淨，又充滿生活氣息。第四是你得接受隨時有人看房子的要求。第五既是附加條件，也是能夠讓你鶴立雞群，擊敗其他申請人的特殊 條件：你有沒有室內設計的才能或興趣，是否熱衷於把自己的才華用在所承租的房子上，如果答案是肯定的，那你應該就是仲介公司最理想的人選了！

紐 約長島北岸有一串像珍珠項鍊般19世紀初興建的巨賈豪宅，這些豪宅除了極個別的主人去世後捐贈出來供世人參觀，其他豪宅都隱沒在高牆綠樹中，平常人連看一 眼的機會都沒有，更不要想入住和感受了。但與長島黃金海岸僅有長島灣之隔的康州黃金海岸邊的豪宅，卻有機會入住和感受，原因是一些豪宅的主人想把沒人住的 百萬豪宅出售，但一時找不到買主。有的房子可能會因此閒置幾年，善於動腦筋的仲介公司發現這裏的商機：與其讓房子閒置，還要請人收拾院落，不如把它們租給 可靠的、有心布置打掃、把豪宅當成自己家的人來住，既為賣主節省了請人打掃的費用，又給空置的房子帶來生氣。與此同時，還可以為一些出於各種考慮需要租 房，而又能夠滿足承租條件的租戶的解決了住的問題，真可謂一舉多得。

想要以低價租到這樣的豪宅，先要熟悉一些特殊的名詞和仲介公司的整個運 作過程。仲介公司不但自己有個好聽的名稱：「展而售」（Show to Sell）, 還給招租潛在的房客起個好名字：「家居經理」（Home Manager）。展而售招租不叫招租，而稱：延攬家居經理。另有一些相同業務的公司，或稱Showhomes、Stage to Sell或稱Furnished to Sell，家居經理在有些公司被簡稱為：HM。

由於種種原因，報紙、網路上有關「展而售」一類公司 的資訊不多，即使有心被聘為家居經理，還得通過當地報紙或房地產公司取得資訊。為成此文，筆者曾經設法通過一位熱心的房地產代理，與一家名為Show to Sell的公司取得聯繫，告知從紐約時報得知該公司的這項業務，有心想介紹給華裔讀者云云。可惜的是，那位被聯繫到的Show to Sell公司的女士立即婉拒。問及是否不熟悉華裔客源，答曰，確有一些亞裔客戶。當然她的客戶就是家居經理。不甘心的筆者繼續挖掘，發現當地另一家稱為UPM(Unique Property Marketing)的網站介紹比較詳細。該公司成立於1991年，創始人蘇珊‧赫德瑞克森（Susan Hendrickson）不但可以幫助居家經理找到合適的房子和施展本事的地方，還因此幫助了很多屋主，順利地賣出閒置了一段時間的房子，在展而售市場上 經驗豐富。有心應徵家居經理的讀者不僅可以上網瞭解更多的資訊，亦可直接從網上列印申請表。UPM的網 址：http://uniquepropertymarketing.net/companyinfo.htm.

據紐約時報1月2日的文章和其 他一些資料表明，這種展而售的租房形式在悄然存在了20年後，突然變得流行起來，與當前令人悲哀的經濟形勢和令人頭疼的房市，有很大的關聯。對於房主來 說，價格越高的房子問津的人越少，決心已定的賣主只能依靠房產專家運用任何他們認為可以奏效的辦法，來推動房子的出售。有統計表明，有人氣的房子的確比沒 人氣的房子脫手機率高。

一位經UPM安排租到豪宅的女士說，她與她的同伴以居家經理的身分，在格林威治地區住了2棟不同的豪宅。第1棟豪宅在她們入住前空置了2年，而在她們搬入幾個月後，這棟豪宅就有了買主。隨後UPM又安排她們搬進另一棟豪宅。

另 一對居家經理是帶著4個孩子，2隻狗的夫婦，2年中搬過2次家。入住的第1棟豪宅位於面向長島灣的絕佳地理位置。5個月後，屋主改變主意不再出售，這一大 家子由聘請他們當局家經理的公司安排了另一個住處。這是1棟新建的1萬2000平方呎、鋪著東方地毯、擺著三角鋼琴、位於門衛站崗的小區之內的豪宅。

以 上2個例子表明，申請居家經理一職得到批准，將有機會花低價租豪宅，體驗不同的生活，這應該是一件求之不得的美事。既使所租的房子有了買主，或由於其他因 素不得繼續住下去，延聘你的公司一般都會幫你安排下一個住處。在房主眾多的好評聲中，有一個特例。有位居家經理在房子賣出準備過戶時，硬要房主出高價才肯 搬出，儘管仲介公司與她有約在先，又幫她安排了下一個住處，這位HM還是花樣百出地拒搬，結果被房主告上法庭。如此說來，無論招攬HM的仲介公司做了多麼 詳盡的調查，還是無法保證每一位居家經理都是盡職守約的。這也難怪一些聘請居家經理的公司傾向熟人或朋友推薦了。

目前的居家經理中很多屬於 等待買房的人和剛剛失業的人。前者中的一部分是趁賣方市場之機把房子賣掉後，現在還在等房價繼續跌下去後再買房子的人，還有一部分不曾有房，等待房市跌倒 谷底，準備買房的人。這兩部分人不願意受長期租房的租約限制，所以選擇短期，新穎的租房形式。此外，新近失業的人中有些原在華爾街工作，有些本身就是室內 設計師，這些失了業的年輕人不再負擔得起月租4000元或5000元的公寓，又沒有必要非住曼哈坦不可，花上低於過去三分之二的價錢租個海濱豪宅，換種生 活方式，也不失為一種難得的人生經驗。

文：蘇西

報稅專題之八與房地產有關新稅法 應掌握

針對擁有房地產的納稅人，2008年的新稅法及本月13日國會定案的刺激經濟法案，都有多種報稅優惠，納稅人在報稅前應充分掌握。

最 近許多購屋者因無力支付房貸，面臨住宅遭法拍的情況。會計師張德芝表示，依2008年的新稅法，住宅法拍之後的總價，減去原購屋者欠銀行的負債，申報聯邦 稅時，債務差額在200萬元內免課所得稅，加州稅法則規定80萬元內的債務差額免課所得稅。不過，法拍屋的第二次貸款或淨值貸款，不能計算在這200萬元 內，除非是用來擴建自住屋。

如果納稅人在2008年4月9日至2009年6月30日期間第一次購屋，根據2008年新稅法，可獲買價10% 或最高7500元的首次購屋優惠（First-Time Home Buyer Credit），納稅人須在15年內償還給聯邦政府。而國會通過最新刺激法案，已將7500元優惠提高到8000元，且不必償還，不過，限於2009年1 月1日至8月31 日期間的首次購屋，此法案待總統歐巴馬簽署後即生效。

張德芝說，所謂首次購屋，是指購屋之前的3年未擁有自用住宅，度假屋或出租住宅不算在內。

未 採逐項報稅者，但有支付產業稅（Property Tax）的納稅人，張德芝指出，可在標準扣除額部分，再額外扣除產業稅扣除額（Increased Standard Deduction for Property Taxes），單身報稅者為500元，夫妻合併報稅為1000元。

此外，會計師施啟祥表示，2007年起買屋所付的PMI 保險，可當作利息費用，可扣除到2010年為止，收入在10萬以內，估計平均減稅額為每人350元。

過 去稅法規定，自用住宅5年內自住滿2年後售屋，夫妻享有50萬免稅額，若夫妻一方去世，未亡人未能於配偶死亡當年售屋，凡超過1年之後再售屋，就只能享有 25萬元免稅額。施啟祥說，2008新稅法規定，未亡人只要在配偶死亡後2年內售屋，均可享有50萬免稅額。有關自有住宅在出售前，有出租或是其他商業用 途，施啟祥提醒，從2009年起，售屋時的盈餘免稅額，須按自住時間的長短，依百分比計算免稅額，不能再全數減免。

點綴裝修 舊屋升值可觀

房市蕭條、貸款利率難以捉摸，許多屋主正面臨可怕的現實:自住房產正迅速貶值。其實，單純考慮房價只會平添煩惱，屋主若逆流而上，一些基本的房屋整修、能源效率升級、便可讓自住房屋升值。

全國房地產商協會 (National Association of Raltors)日前公布上月銷售的房屋平均售價，較2007年同期下滑15.3%。

經濟不景氣，現在房屋整修，沒有必要投資巨額奢侈裝修。若口袋還有多餘資金，不妨把房屋點綴裝修，房屋轉賣時便可加倍回收成本。

別小看一桶油漆塗料，大有助於改善房屋的價值，花60元買兩加侖塗料，將天花板、墻壁重新粉刷，不僅可撫平一些磨損的細縫、裂紋，還可將一些損壞由明轉暗。但是不要忘記粉刷門後、窗台或櫥櫃內部，這些都是容易遺忘的地方。

此外，塗料的顏色頗為重要，養眼舒服的顏色會給訪客、買主留下較深的印象，建議不要給臥室的墻壁粉刷橘紅色的搶眼色調。

室內外綠化的投資無可厚非，尤其是前院的草坪會給人留下第一印象，如果前院泥土裸露、雜草叢生，來訪者對該房屋的價值也不會期許太高。一般花費100元左右，便能購置200平方呎的植被。

如果囊中羞澀，選購植物、花卉也要明智，不妨考慮加州本土植物，因為加州缺水，水費負擔也是經濟考量之一，抗旱灌木需要較少的水，而多年生植物無需在未來幾年內再次購買，綠葉遮蔭或落葉樹可在炎熱的夏季為房屋遮擋烈日，在寒冷的冬天亦能遮風避雨，幫助維持室內溫度。

使 住房環境美學升級的同時，也不能忽視基本的維修，屋主應定期聘請專人對房屋安全檢查，如果管道破裂、故障，長年累月會導致墻壁腐爛，年久耗損的電板、電閘 開關也是危險隱患之一，如果此類問題不發現，新粉刷的墻壁、浴室新貼的瓷磚、或新鋪的地板，都會變得毫無意義，對人身安全也會造成威脅。

家用電器的節能效率升級也是值得考慮的方案，因為洛縣政府推行的「綠色房屋」，鼓勵使用環保節能設備，都是未來的主流路線，雖然高效能的家電叫價較高，但作為長期投資，幾年內為家庭節省的水、電費為數可觀。

此 外，購置節能家電時，不要忘記從供應商、市政府或州政府獲得郵寄退款或折扣。聯邦政府為鼓勵民眾使用可再生能源，也制定一系列免稅、減稅法案，包括使用太 陽能系統可享受30%的抵減稅（tax credit）。從今年開始，加州已取消安裝家用太陽能系統抵減稅2000元的上限。

法拍屋暴增 幾家歡樂幾家愁

儘管房地產市場負面消息不斷，房價回升時間點無人敢預測，不過，房市不景氣聲中，仍有人趁勢大賺其錢。越來越多跡象顯示，此刻進入房地產市場，可能是終生難逢的良機，因為市場上充斥太多的法拍屋，許多投資人怕失去這個千載難逢的機會，已經迫不及待開始搶購法拍屋。

加 州爾灣的「房地產處理公司」(Real Estate Development Corp.，REDC)抓住了此機會，2007年5月12日開始該公司近年來第1次拍賣會，當天就賣出79間房屋，成交量為2949萬元。從那次拍賣會以 後，該公司又在全國各地舉行了189次拍賣會，賣出2萬1191間房法拍屋，成交金額36億元。REDC現在已經坐穩全國最大法拍屋拍賣公司的地位。

REDC 可說是靠房地產不景氣發財的公司，該公司成立於上次房地產不景氣的1990年，在房市蓬勃的期間，該公司主要的活動是拍賣土地。2006年底，該公司服務 於貝爾斯登(Bear Stearns)的前客戶打電話給REDC共同創辦人佛利曼(Rob Friedman)說，即將發生法拍風潮。這位客戶的工作是專注於房地產市場的分析。他跟佛利曼說，「現在是離開房地產市場的時候。」REDC不但沒有退 出市場，反而反其道而行，積極進入法拍屋市場。

想在法拍屋市場獲利，投資者需要謹慎其事，不但要看個人財力是否足夠，還需配合其他條件，例 如有無管理所購買房屋的能力，以及了解市場的大趨勢。過去30年來，法拍率一直不高，但自2007年第3季法拍屋夢魘開始，法拍率忽然從0.59%上升 32%到0.78%。從2007年第3季到2008年底，法拍率又成長了38%。精明的投資者當然也注意到法拍屋大為增加的趨勢，開始在加州、佛羅里達 州、亞利桑納州、內華達州的大都市購買法拍屋，數以千計的個體投資人搭上提供免費香檳酒和按摩的「法拍巴士」湧入拉斯維加斯和鳳凰城的法拍屋拍賣場。

拍賣場有第一次購買房屋的個體戶，也有身價上億的投資老手。在上次金融危機大賺其錢的億萬富豪John Grayken在2008年7月從美林公司(Merrill Lynch)取得價值62億元的房地產擔保證券。

依 照目前情況看來，沒有人敢說房地產市場是否已經觸底。根據全國房地產協會(National Association of Realtors，NAR)10月的全國中間房價為18萬3000元，比1年前下跌11.3%，是1968年NAR開始紀錄該項資料以來，下跌最大的一 年。而2008年第3季S&P/Case-Shiller全國屋價指數比去年同期下跌16.6%。2008年第2季該指數比去年同期下跌 15.1%。房地產專家認為，2009年房價還會再跌。

參加拍賣會需知

許多人或許不知道參加拍賣會並不難。參加者需要有駕駛執照或政府承認的身分證明文件、1張面額5000元的銀行本票(cashier's check)和一本個人支票簿。需要個人支票簿的原因是，一旦得標，購得房屋者需付房價5%的訂金。拍賣會舉辦的時間大都是在周日。

CNNMoney.com房地產專欄作家惠特福(David Whitford)表示，許多法拍屋約10萬元就可標到。

為 了解拍賣會現場的情況，方先生周日下午來到洛杉磯Shrine Auditorium拍賣會現場，現場的擴音器音量開到最高，方先生建議，最好帶一付耳塞，以免耳朵難過。拍賣台上站著REDC公司的執行長傑福瑞‧佛利 曼(Jeffrey Friedman)，他旁邊有兩個大型顯示幕，上面顯示著拍賣屋的影像。傑福瑞以每小時30棟房屋的速度，拍賣掉法拍屋。

現場僅正式登記的參加者就有885人，再加上他們的配偶、同事、孩子等陪伴者，拍賣會場的人數至少有正式登記者的4倍，有各色人種和各種不同穿著的人參加拍賣會。參加拍賣會的人，膝上放著投標卡、拍賣目錄和裝著免費點心，坐在一排一排的摺疊椅上。

REDC公司董事長佛利曼說：「拍賣會的遊戲規則很簡單。越多人看到拍賣會的廣告，越多人會前往房屋公開展售現場，則越多人會參加拍賣會。參加拍賣會的人越多，競價情況會越激烈，我們賣出的房屋就越多。」

即 使和REDC公司競爭的仲介商，都佩服REDC強大的銷售能力和擴張的迅速。2008年初，該公司只在不到20個州有營業執照，到現在，該公司的觸角已擴 展到40個州。佛利曼表示，該公司的銷售能力是因為善用電視廣告。REDC相信，電視廣告是接觸消費者最佳的途徑。此外，REDC提供所有消費者需要的所 有的「一條龍」服務。佛利曼說：「我們提供貸款銀行、擔保帳戶，以及提供過戶服務。」

根據DataQuick，加州平均每個營業日增加 2000戶法拍案。佛利曼表示，該公司所扮演的角色是，重建活絡的市場，減少房屋市場的存貨，讓需要住宅的家庭擁有他們的房屋。他說：「房屋閒置，對誰都 沒有好處。銀行認同此事，政府也認同，我們也認為如此，藉我們的系統活絡市場，對各方都有好處。」

拍賣會個案

加州Glendale有1棟占地約四分之一畝的房屋，3間臥室，2套半衛浴設備，原來的價格約93萬元，在拍賣會的起價為29萬元。孔慶祥夫婦希望能標到這棟房屋，他們心目中的價格為40萬元，但結果有人以56萬元標下這棟房屋，他們只好放棄這棟房屋。

房地產仲介商也可利用REDC的拍賣會銷售自己的房屋。陳大衛是一位仲介商，他手中有數棟房屋待售，他也委託REDC代為銷售，如果能夠在拍賣會售出他手中的房屋，REDC會和他共享佣金。如果無法在今天的拍賣會掉他委託代售的房屋，REDC會繼續在未來的拍賣會銷售他委託代售的房屋，而陳大衛受託代售的房屋，七成是銀行委託代售的房屋。

佛羅里達州法拍熱

美 國其他地區的拍賣會也一樣熱絡。佛羅里達州Dania的「國際釣魚協會名人堂」(International Game Fish Association's Hall of Fame)本來是全世界最大的釣具展場，現在每個月第1周的周3晚上，固定舉行南佛州最大的拍賣會。在這一波房地產崩盤中，佛州的3個郡(Dade、 Broward、Palm Beach)是受傷最重的地區，勞德岱堡(Fort Lauderdale)本來1家庭房屋的平均價格為35萬4000元，現在平均價已跌到25萬2500元，共有公寓(condo)的價格則跌得更慘。雖然 房價還在跌，投資人已開始在搶購房屋，拍賣會場人聲鼎沸。

房市專家杜偉克(David Dweck)說：「許多到拍賣會找機會的人都期望買進的房屋再度升值。」現在進入房地產市場的投資人，必須注意一些重要的遊戲規則：要多久才能把買進的房屋轉手？需花多少時間使買進的房屋可以居住？租金夠負擔房屋的成本嗎？

Broward Real Estate Investors Association總經理里昂(Bill Leon)經營的是一家房地產批發公司，他以極低的價錢購入房屋，加上自己的利潤後再短時間內轉賣出手給其他屋主或房屋裝修業者。他說：「我一次只買進1 間房屋，我一次也只賣出1間房屋。」如果他以6萬元買進1間價值10萬元的房屋，他會以70萬元賣出，讓投資人賺30萬元。他說：「我必須讓接手的投資人 有利可圖。」

里昂從事房地產業已經20年，經歷太多的市場起伏，他從未看過這樣的市場：許多人急著買房子，而同時又有許多人急著賣房子。他 說：「我們經歷前所未的購買潮。投資人已經不願意等市場觸底，因為沒有人知道到底市場什麼時候會到谷底，但是大家都相信市場離谷底已經不遠。」他說，半年 前他要看過20到30個銷售案才會發現1個值得投資的個案，但現在他在看過10個投資案之後，就會發現1個值得投資的個案。他說：「老實說，很多人現在急 於進入房地產市場投資。這種現象未來許多年都不會再碰到。」

究竟要到哪裡找便宜的房屋呢？佛州布羅瓦郡(Broward County)北部的帕克蘭(Parkland)社區就有許多待售的房屋，該社區有2萬2000戶房屋，其中較高級的是帕克蘭高爾夫和鄉村俱樂部 (Parkland Golf and Country Club)。美國游泳女將托瑞斯（Dara Torres）就住在此社區。這裡有790戶，房屋仲介商杜偉克表示，帕克蘭高爾夫和鄉村俱樂部雖然是一個有圍籬封閉的高級社區，裡面卻有許多人急於售 屋，杜偉克手中待售的房屋就有44棟，有的開價200萬元，其中有些是法拍屋，有些是瀕臨法拍邊緣的房屋。

杜偉克的一位朋友付了10萬元， 準備買下1棟160萬元的房屋。杜偉克對他的建議是，除非能夠以100萬元成交，否則不要買。這些數字大約顯示該社區房價的行情。而杜偉克如何在南佛州找 尋值得投資的房屋呢？他表示，他現在有興趣購買的是一般工人階級居住的房屋，在Pompano Beach，這些房屋面積不大，房屋四周的空地也不大，過去的價格一度漲到30萬元，可是現在以十分之一的價格就可以買到。買到這些房屋後，投資人可改善 屋況後，轉賣圖利或租給房客。

亞利桑納州法拍行情

亞利桑納州也是法拍屋較多的州。該州的行情如何？投資人如何利用不景氣的房 市賺錢呢？房地產投資人透納(Derek Turner)說，銀行把1棟鳳凰城法拍屋價格定在9萬2900元，透納認為只要花3萬到3萬5000元就可買到。他說：「我們只要換掉基板 (baseboard)，把本來的平板門貼上雕花裝飾板，破損的玻璃換新，擦亮室內的金屬附件，換新地板和櫥櫃。」這些花費約需1萬2000元，然後透納 計劃以8萬元轉賣，他已經有兩位客戶等著要買他投資的房屋。距鳳凰城中心不遠的DC Ranch本來售價76萬5000元，現在銀行以36萬9000元拍賣。

購買法拍屋確實是賺錢的途徑之一，不過也並非買到法拍屋保證「從此過著快樂的日子」。投資人須具備管理和整修房屋的知識和能力，在美國房屋整修可是一門大學問，整修過的房屋才更有價值。

住屋費用比率 聖地牙高全美最高

房屋的花費，是一般民眾日常開銷的最大開支。如果考慮搬家或選擇退休居住城市，也不妨比較一下房屋花費比率。

根據人口普查局的統計，民眾把每年所得花在住屋上的比率，全美平均為33.9%。但各地不同，以地區來看，房屋花費比率最高的地區在東北部，排名第一的城市的則是加州的聖地牙哥(41.5%)，其次為邁阿密(40.5%)、紐約和舊金山(皆為39.3%)。

就實際金額來排名，則以舊金山的2萬7310元最高，華府2萬5525元居次，紐約市2萬2295元第三。

洛城西區房價遽跌三成

去年南加州的住宅市場，跌幅上下差距頗大，當內陸地區大幅下跌時，富裕的洛杉磯西區，住宅市場還相當活絡。

但是，持續深化的經濟衰退，終於也影響到包括比佛利山、聖塔蒙尼卡及馬里布等社區在內的西區房價。去年第4季度，西區住宅的價格，遽然下降26%至30%，當地社區買家賣家都十分吃驚。

去 年夏天房價還相當穩定的西區市場，到去年底時遽然下降。馬里布的中間房價從最高峰期的350萬下跌22.1%，比佛利山從300萬下跌30%，聖塔蒙尼卡 從213萬4500元下降27.4%，庫爾富（Culver City）從77萬9000元下跌16.9%，太平洋派立沙德斯（Pacific Palisades）從259萬7500元下降15.3%，布蘭伍（Brentwood）也從高峰期的230萬下降11%。

不過，因為這些社區的房價基礎高，當房價下跌時，雖然跌幅與其它社區相仿，但金額卻則大得嚇人。

如比佛利山去年第二季度，中間房價在300萬左右，但第到第二季度，下跌至210萬，一下掉90萬。太平洋派立沙德斯則從260萬下降到220萬。聖塔蒙尼卡前年冬季的中間房價為210萬元，去年第4季度下降至160萬元。

富裕社區的房價，通常下滑得比普通社區要慢，因為住宅業主的財富，往往比較充裕，次貸風暴對這些社區影響不大，很多賣家可以用更長的時間來等待出售時機。不過，當他們出售房子，仍然免不了大幅降價。

柏克萊加大經濟學家Kenneth Rosen認為，西區的房價還會下降，但不會像內陸偏遠地區那樣出現大量法拍屋。

在房價下跌的同時，這些地區的銷售大幅下滑，根據快訊統計，比佛利山去年第4季度僅售出38棟住宅，銷售比2007年第4季下滑47%，聖塔蒙尼卡的銷售，也比一年前下滑29%。

不 過，包括很多華人在內希望定居西區的買家，一直嫌房價太貴，趁此機會趕緊尋找便宜房子。正在西區找房子的林小姐表示，洛杉磯加大、聖塔蒙尼卡社區學院及很 多創意公司，華人不少，過去都買不起房子。現在每次一有減價房子上市，她去看時，都會遇到不少華人，因此，與南加州其它地區市場相比，可見西區跌價吸引不 少華人買家。

房市走低 準房東該出手了嗎？

古 人云：君子謀時而動，順勢而為。也就是說，有遠見的人會做好準備，在合適的時候採取行動；順應當時的形勢，做出正確的判斷而有所作為。今年感恩節後，1位 在加州灣區IT行業工作，來美近20年的朋友電話告知，他以難以置信的價格買到1棟全新的展售房。因為是展售房，一切裝備齊全，包括廚具、餐具、臥具、浴 巾。朋友說是只要帶上洗漱用具就可以入住了。很快就收到用電子郵件發過來的照片：環保設計的3臥牧場式房子採用五分之四式的大玻璃窗採光，坐在房內的沙發 上，看得到室外的藍天白雲，加州燦爛的陽光，栽滿紅花綠草的庭院。而室內高標準的專業裝修，舒適新潮的家具，淡雅素淨的窗簾，質優柔軟的地毯，雅致大方的 牆掛，禪味十足的擺設，賞心悅目的燈飾等，都給人以進入星級度假村的感覺。

除了感覺不可思議外，我無法不敬佩這位把「君子謀時而動」詮 釋得如此完美的老兄。雖然來美近20年，開始時因工作地點時常變動而無法買房，搬到灣區後又趕上房價升而無力買房，1年前房價回落後開始準備買房，看房過 程中，其夫人幾次要出手都被他以「時機未到」的理由擋住，最終在大量收集、追蹤、分析房市資訊和多次實地查看後，購得這棟物超所值的房子。儘管新建房所在 的開發區，離IT公司密集的工作地點有1個小時的車程，但猶如曼哈坦無法再建新開發區一樣，矽谷的核心地帶也絕無可能撿到這樣的寶。

雖然美東的房市，不同於美西，更不同於那些慘受衝擊的地區， 舉紐約為例，房價沒有戲劇性的大落，但明顯地在下滑。所以，一些手裏攥著閒錢，打算買第2棟房產做投資之用的華人都在掂量：在房市持續走低的今天，現在到 底是不是該出手的時候了？現在出手是否太早？現在不出手，會不會失去機會？這很像是謀時而動的前夜，緊張、焦慮。只可惜，沒有任何人可以預料明天的房市， 更沒有1個人敢斷言現在是不是買第2棟完全用於投資房產的最佳時機。

有資料表明，在美國諸多的族裔中，華裔擁有自己住宅的比率最 高。又有報導說，不少華裔在北美擁有第2棟房做出租之用。據說僅在紐約就有數萬華裔房東，我想這個2005年的資料似乎偏於保守。當然，擁有很多房產，並 以出租為業，靠此生存的華裔畢竟只占華裔房東中很小的比率，絕大多數被冠以房東稱號的華裔都有自己正式的工作，做房東像是第2職業，或業餘玩票，除了希望 靠出租房子得到比股市更高的回報外，亦有不少是靠其償還大宗的房屋貸款。前者多靠投資的第2棟房產，後者靠投資兩家庭房產，自住兼出租，或乾脆就在自家房 產中騰出1層樓，或1間房出租。

如 同世界上任何一個需要與人打交道的職業一樣，做房東對所有人來說，都不是簡單的坐取漁利的輕鬆差事。舉有心投資第2棟房做出租之用的準房東何時應該出手購 屋的例子來說，目前到底是不是時機這個問題就會攪亂很多人的心思。問過一些業內人士，有位做房產經紀人近50年，自己又是房東的長者意味深長地說，搞得好 的話，靠出租第2棟房子可以帶來豐厚的回報，但房東卻不是人人能當得了的。若問現在是不是投資第2棟房子的時機，前提是若想靠出租房子賺錢，自己又適合做 房東，手裏又有大筆閒錢無其他地方投資，做夠功課，如勘查好地點、學區、戶型、環境、交通等情況後，遇到價格非常好的房子時，現在可以考慮出手了。沒有人 知道明天的房市會不會更槽，沒有人知道什麼時候是谷底，沒有人知道你自己的承受能力有多強，投資都會有風險、知識、智慧、勇氣、膽量、機會、運氣都是交織 在一起的，任何時候你覺得是時候了，就是時候了。對有些人來說，任何時候都不是時候。我笑了，倒不是笑他的哲理，而是笑他擊中我的要害。我是1個非常保守 的人，屬於長者說的：「任何時候都不是時候」的那種人。有意投資第2棟房產的人可以細細品味一下老先生的這句話：「任何時候你覺得是時候了，就是時候 了。」而在房價持續上漲的前2年，如果去問他同樣的問題，我想他的答案肯定會是「NO」。

有1位非常善良的房東，她於上世紀80年代中房市不景氣時，以 15萬元在皇后區的新鮮草原買下1棟兩家庭的Townhouse出租，據說她當時自己的經濟條件很差，買房不但沒有家人支持，還始終遭到老公及公婆的反 對。在她當房東的過程中也遇到蠻不講理的房客和拖欠房租近1年的房客。有一陣子，收到的房租根本不能抵消房屋修理的費用及貸款，但這位積極樂觀的房東都想 辦法度過了難關。現在，那棟15萬元的房產大概增值到70萬元，這位房東說，「當時沒有1個人說我的投資是正確的」。可見，所謂順勢而為不僅需要順應當時 的形勢，做出正確的判斷而有所作為，而且需要有很大的勇氣和膽量。

回到躍躍欲試，有心在房市走低時買下1棟出租的房子的準房東們， 撇開錢物，靜心考慮一下自己是否具備當房東的素質及條件，如果答案是肯定的，再做市場調查，找到適合投資的房子。雖說沒有人敢肯定現在是不是購買第2棟房 子的最佳時機，但有專家肯定地說，如果你想以小換大，以1家庭換為兩家庭，用於自住及出租，現在就是機會。這種理論的根據是：紐約的房價雖然走低，但對很 多人來說還是偏高。不少第1次買房的人只有買1棟小房子，或公寓的經濟能力，因此，以小換大的房主在賣房子上有著一種潛在客源的優勢；而長期滯銷的大房子 的砍價餘地，又給以小換大的房主另一種價格上的優勢，有的專家甚至建議有心以公寓換大房的房主，以低於市場20%的價格出售公寓，儘快進到購買大房的行列 中。

所有人的意見，無論是否出於專家之口，都只能作為參考。但有兩點 意見值得重視：其一，如果拿得出首付款及買房的其他費用，現在購買1家庭或兩家庭的房子，拿出部分房子出租，以租金抵消部分貸款，當是一個兩全齊美的方 案。因為紐約永遠都有房客，而且現在觀望房市暫時不準備買房的人很多，租房市場很活躍。有人擔心租金太高難以出租，業內人士說，這就要看房子的地理位置和 周邊環境了。其二，如果房子待售超過6個月，除了採用調低售價，改善房屋狀況等措施外，也可以考慮先出租一段時間。如果房子的地理位置好，室內設施合乎標 準，專家建議把房子的情況列入corporatehousingbyowner.com或tchnetwork.com等網站，租給大公司用來僱用臨時人 員的周轉房。這樣做的好處是：房價下滑時，租金會上升；公司租賃時通常只簽1年合同，如果明年此時房市轉暖，你可以收回來再出售；公司的租房預算比較高， 通常是每月$3600；不用擔心收不到房租等等。

簡言之，在目前這種難以預料的經濟困境中，投資股票的話題已經過 時，投資房產的話題仍時有所聞。如同吃飯穿衣，住的問題很重要。能夠擁有1棟屬於自己的房子，對每個人來說都很重要，而能夠以房產投資，為自己增加收入又 是很多華人房主的願望，如果說前幾年這種願望還停留在夢想階段，現在大概應該進入如何使夢想成真的階段了。人說時勢造英雄，有人笑言，房市造房東。也許這 還真不是一句戲言。

房地產 長期投資10大押寶

「富比世」雜誌最近選出10個美國最值得長期投資房地產的城市，認為在景氣回甦之後，這些城市的房市將快速恢復熱絡，且經濟發展前景良好。

長期投資房地產，最忌諱房市供求不均、房價暴漲暴跌。一個地區的房價之所以會暴漲暴跌，最大的原因是開發商在景氣好時過度開發，興建新屋，房價也跟著炒熱；等到景氣一差，房市乏人問津，供過於求太嚴重，房價必然直落不起。

這正是加州許多地區目前的狀況。以加州首府沙加緬度(Sacramento)為例，過去幾年由於房貸申請便利、土地取得容易、相關法規寬鬆，建商拼命開發，在2000~2005年間，上市新屋整整增加了一倍。

現在只要沿著公路開一圈，市郊處處都看得見外表美麗的新建高級柵門社區，但是社區裡卻多是空屋，街道空蕩，人跡罕見，完全不是建商原先所預想的景象。

今年，沙加緬度還有6140間新屋興建，但與2005年時的2萬多間差得遠。中間房價更從2005年時的37萬5000元跌到21萬2000元。

這樣的漲跌對一些人而言，的確夠恐怖，但更可怕的是，這不是當地第1次出現這種危機。老居民都記得， 這與80年代信貸儲蓄危機時的房市，幾乎一模一樣，先是新屋增加了2倍，然後房價暴跌25%。

這樣暴漲暴跌的房地產市場，絕對不是精明的投資者願意或應該長期投資的。

比較之下，西雅圖、紐約和費城的情形完全不同。由於建地取得不易、法規嚴格，過去這幾年新興建設有限，房價較少大起大落，更能一直維持很低的空屋率。

動盪較少 價格穩健成長

「富比世」(Forbes)雜誌根據全國營建業協會(National Association of Home Builders，簡稱NAHB)過去25年的房建資料，就全美40個主要城市房地產供求變動進行分析，選出10個最值得長期投資房地產的城市 。

排行榜依序為：西雅圖、華府、 德州的聖安東尼(San Antonio)、明尼亞波利斯(Minneapolis)、紐約、聖路易、 費城、辛辛那提、波特蘭(Portland)和亞特蘭大。

「富比世」特別指出，上榜這10個城市，目前的房地產市場不一定看起來很好，但是浮動程度和全國房市比較起來相對穩定，房屋價格一直呈現升勢，即使在大市表現不好時，也沒有出現太大幅度的變動。

與全國房市相對比較，在這個排行榜占有重要位置，因為評鑑認為，當全國平均的營建成長率為1%時，某個城市的營建成長率卻有5%，並不見得是件好事，因為當景氣不好時，相對差異也會一樣大。

如果是投資房地產的目的，在於短期趁機切入，套取高利潤，只要時機抓得準、把握得好，房價的浮動當然是機會，但是如果是要長期投資，這樣的大漲大跌不是好選擇。

加 州的很多城市，正是因此未能進入排行榜。只要經濟一好，人們就從全美各地湧入加州，因為加州有多樣的工業，提供較多的就業機會。房屋建築率也跟著上升，這 也是這幾年當股市大好時，加州的房屋新建率攀達近年新高的原因。問題是，景氣好的時候，人潮來得快，不景氣的時候，人潮去的也快。留下的是大批待售空屋。 聖地牙哥、洛杉磯、沙加緬度都是如此。

開發有限 供應不至泛濫

加州唯一的例外，可能是舊金山。舊金山因為是老城，加上受限於地理所在，根本不可能大幅擴建開發。

東岸的很多城市， 基於和舊金山類似的理由，房地產沒有出現太大的浮動。空地有限讓開發商不能過度建蓋新屋，而得以免於像鳳凰城或拉斯維加斯般面臨供過於求的困境。

東岸城市的房價近年一直呈高，但是並沒有因此帶來瘋狂的新屋興建，主要也是因為舊城市可蓋的土地有限。由於景氣差，這些城市的房價最近也不免下跌，但是原因絕非供過於求。

以紐約市為例，相對其人口而言，新屋營建率十分低，使房屋供應和空屋率都可以得到控制，也讓房市可以很快地正確做出必要的調整和反應 。如曼哈坦2009年目前尚無新公寓計畫上市，就可讓略呈跌勢的房市得到緩衝。

就業成長 決定房屋需求

城市未來就業率的預估，也是該地房地產是否值得長期投資的重要考量。因為營建成長和就業率決定了房屋的供求，也就掌握了房價的漲跌。

原本房地產應該十分區域性的。但是，前幾年的全美房市大漲，房貸寬鬆卻蔓延全國，使得大多數城市的房地產，都呈現非常態的房價升漲，和當地的經濟根本脫節。

全國營建業協會指出，當前的房地產正面臨修正，應該會修正到恢復常態。因此，營建率和就業率未來仍會是推動房價的主要動力。

看好基本面 出手不是現在

當然，值得長期投資並不代表房價現在已經觸底，可以大膽投入，或者馬上就該出手。

事實上，「富比世」特別指出，根據專家及各方面的資訊，全美整體的房地產還在低谷盤旋，甚至有可能再進一步走低，至少要1年之後，才能慢慢從房貸危機及房價遽跌的傷痛中恢復過來。如果是在房價最高峰時買進，恐怕還要等很長一段時間才能回本；但是當經濟復甦時，這幾個城市的房地產，應該屬於基本面最強健，最值得投入的長期投資。

長期投資房地產

●避免房市供過於求的地區

●避免房價大起大落的地區

●選擇就業率看好的地區

文：記者蘇斐玫