房貸利率低 放款標準超高

15年和30年房貸利率近日分別降至4.35%和4.86%的低點，應是民眾貸款購屋好時機，但許多人向銀行貸款，卻面臨重重困難。除了因報稅金額不足、頭期款未達標準、缺乏兩年報稅紀錄或信用額度不夠，銀行拒絕放款。甚至連持工作簽證（H1B）的人向銀行貸款，也吃閉門羹。聯準會日昨公布房貸審核趨嚴，去年有三分之一被拒的統計報告，真實反映此情況。

持工作簽證的周小姐畢業後，在洛杉磯一家貿易公司工作兩年，合法報稅且可證明有能力負擔頭款和貸款。原本打算趁低價購屋，不料向銀行申請貸款時，卻被要求雇主出示文件。

周小姐表示，銀行要求雇主在文件內證明會持續雇用她三年，以防止日後因被裁員而付不出貸款。但周小姐任職的公司不願出具證明，讓她置產夢想破滅。

佳信貸款總裁劉艷秋（Donna Chao）表示，兩年前九成民眾就算信用不足，仍可順利向銀行貸款購屋，但現在平均十人只有不到五人可順利貸款。

此外，劉艷秋表示，因銀行對貸款保險（Mortgage Insurance）資格也更加嚴謹，購屋頭期款需更多。

以往付5%到10%的頭期款就符合貸款保險申請資格，現在得付20%。信用分數在720分以下，貸款保險公司也拒保。若少了貸款保險，銀行無法放款。

銀行除擔心買主付不出貸款外，門檻提高的另一原因是為防止投機客短線操作，在買賣之間套利。

劉艷秋表示，銀行要求賣主必須持有房屋產權達三到六個月，才願意放款給買主。銀行對於交易房產本身要求也變嚴格，若是把車庫改建為房間、陽台加蓋頂、洗衣房變廚房等，都因發生火災等風險機率提高，銀行一概不放款。


此外，若在河濱縣、波莫那等銀行認為跌價幅度較高地區置產，拒絕貸款比率也較鑽石吧、羅蘭岡等地高。

貸款經紀人表示，一般貸款30萬元，需提出年收入5萬元證明，華裔客戶往往因報稅金額未達標準，想利用房產重新貸款做投資，也被銀行拒絕。

屋貸經紀因此建議，購屋貸款前三個月就要開始布局，將充足頭期款存進戶頭，證明持有足夠資產，才可順利通過銀行審核。

銀行貸款門檻高，聯邦住宅管理局（FHA）核發的房貸，成為信用不足、付不出頭期款的民眾最佳選擇。信用分數在580分以上，住管局在預收1.75%的手續費後，3.5%的頭期款就可順利貸款。

10-5-2009 世界日報