法拍屋暴增 幾家歡樂幾家愁

儘管房地產市場負面消息不斷，房價回升時間點無人敢預測，不過，房市不景氣聲中，仍有人趁勢大賺其錢。越來越多跡象顯示，此刻進入房地產市場，可能是終生難逢的良機，因為市場上充斥太多的法拍屋，許多投資人怕失去這個千載難逢的機會，已經迫不及待開始搶購法拍屋。

加 州爾灣的「房地產處理公司」(Real Estate Development Corp.，REDC)抓住了此機會，2007年5月12日開始該公司近年來第1次拍賣會，當天就賣出79間房屋，成交量為2949萬元。從那次拍賣會以 後，該公司又在全國各地舉行了189次拍賣會，賣出2萬1191間房法拍屋，成交金額36億元。REDC現在已經坐穩全國最大法拍屋拍賣公司的地位。

REDC 可說是靠房地產不景氣發財的公司，該公司成立於上次房地產不景氣的1990年，在房市蓬勃的期間，該公司主要的活動是拍賣土地。2006年底，該公司服務 於貝爾斯登(Bear Stearns)的前客戶打電話給REDC共同創辦人佛利曼(Rob Friedman)說，即將發生法拍風潮。這位客戶的工作是專注於房地產市場的分析。他跟佛利曼說，「現在是離開房地產市場的時候。」REDC不但沒有退 出市場，反而反其道而行，積極進入法拍屋市場。

想在法拍屋市場獲利，投資者需要謹慎其事，不但要看個人財力是否足夠，還需配合其他條件，例 如有無管理所購買房屋的能力，以及了解市場的大趨勢。過去30年來，法拍率一直不高，但自2007年第3季法拍屋夢魘開始，法拍率忽然從0.59%上升 32%到0.78%。從2007年第3季到2008年底，法拍率又成長了38%。精明的投資者當然也注意到法拍屋大為增加的趨勢，開始在加州、佛羅里達 州、亞利桑納州、內華達州的大都市購買法拍屋，數以千計的個體投資人搭上提供免費香檳酒和按摩的「法拍巴士」湧入拉斯維加斯和鳳凰城的法拍屋拍賣場。

拍賣場有第一次購買房屋的個體戶，也有身價上億的投資老手。在上次金融危機大賺其錢的億萬富豪John Grayken在2008年7月從美林公司(Merrill Lynch)取得價值62億元的房地產擔保證券。

依 照目前情況看來，沒有人敢說房地產市場是否已經觸底。根據全國房地產協會(National Association of Realtors，NAR)10月的全國中間房價為18萬3000元，比1年前下跌11.3%，是1968年NAR開始紀錄該項資料以來，下跌最大的一 年。而2008年第3季S&P/Case-Shiller全國屋價指數比去年同期下跌16.6%。2008年第2季該指數比去年同期下跌 15.1%。房地產專家認為，2009年房價還會再跌。

參加拍賣會需知

許多人或許不知道參加拍賣會並不難。參加者需要有駕駛執照或政府承認的身分證明文件、1張面額5000元的銀行本票(cashier's check)和一本個人支票簿。需要個人支票簿的原因是，一旦得標，購得房屋者需付房價5%的訂金。拍賣會舉辦的時間大都是在周日。

CNNMoney.com房地產專欄作家惠特福(David Whitford)表示，許多法拍屋約10萬元就可標到。

為 了解拍賣會現場的情況，方先生周日下午來到洛杉磯Shrine Auditorium拍賣會現場，現場的擴音器音量開到最高，方先生建議，最好帶一付耳塞，以免耳朵難過。拍賣台上站著REDC公司的執行長傑福瑞‧佛利 曼(Jeffrey Friedman)，他旁邊有兩個大型顯示幕，上面顯示著拍賣屋的影像。傑福瑞以每小時30棟房屋的速度，拍賣掉法拍屋。

現場僅正式登記的參加者就有885人，再加上他們的配偶、同事、孩子等陪伴者，拍賣會場的人數至少有正式登記者的4倍，有各色人種和各種不同穿著的人參加拍賣會。參加拍賣會的人，膝上放著投標卡、拍賣目錄和裝著免費點心，坐在一排一排的摺疊椅上。

REDC公司董事長佛利曼說：「拍賣會的遊戲規則很簡單。越多人看到拍賣會的廣告，越多人會前往房屋公開展售現場，則越多人會參加拍賣會。參加拍賣會的人越多，競價情況會越激烈，我們賣出的房屋就越多。」

即 使和REDC公司競爭的仲介商，都佩服REDC強大的銷售能力和擴張的迅速。2008年初，該公司只在不到20個州有營業執照，到現在，該公司的觸角已擴 展到40個州。佛利曼表示，該公司的銷售能力是因為善用電視廣告。REDC相信，電視廣告是接觸消費者最佳的途徑。此外，REDC提供所有消費者需要的所 有的「一條龍」服務。佛利曼說：「我們提供貸款銀行、擔保帳戶，以及提供過戶服務。」

根據DataQuick，加州平均每個營業日增加 2000戶法拍案。佛利曼表示，該公司所扮演的角色是，重建活絡的市場，減少房屋市場的存貨，讓需要住宅的家庭擁有他們的房屋。他說：「房屋閒置，對誰都 沒有好處。銀行認同此事，政府也認同，我們也認為如此，藉我們的系統活絡市場，對各方都有好處。」

拍賣會個案

加州Glendale有1棟占地約四分之一畝的房屋，3間臥室，2套半衛浴設備，原來的價格約93萬元，在拍賣會的起價為29萬元。孔慶祥夫婦希望能標到這棟房屋，他們心目中的價格為40萬元，但結果有人以56萬元標下這棟房屋，他們只好放棄這棟房屋。

房地產仲介商也可利用REDC的拍賣會銷售自己的房屋。陳大衛是一位仲介商，他手中有數棟房屋待售，他也委託REDC代為銷售，如果能夠在拍賣會售出他手中的房屋，REDC會和他共享佣金。如果無法在今天的拍賣會掉他委託代售的房屋，REDC會繼續在未來的拍賣會銷售他委託代售的房屋，而陳大衛受託代售的房屋，七成是銀行委託代售的房屋。

佛羅里達州法拍熱

美 國其他地區的拍賣會也一樣熱絡。佛羅里達州Dania的「國際釣魚協會名人堂」(International Game Fish Association's Hall of Fame)本來是全世界最大的釣具展場，現在每個月第1周的周3晚上，固定舉行南佛州最大的拍賣會。在這一波房地產崩盤中，佛州的3個郡(Dade、 Broward、Palm Beach)是受傷最重的地區，勞德岱堡(Fort Lauderdale)本來1家庭房屋的平均價格為35萬4000元，現在平均價已跌到25萬2500元，共有公寓(condo)的價格則跌得更慘。雖然 房價還在跌，投資人已開始在搶購房屋，拍賣會場人聲鼎沸。

房市專家杜偉克(David Dweck)說：「許多到拍賣會找機會的人都期望買進的房屋再度升值。」現在進入房地產市場的投資人，必須注意一些重要的遊戲規則：要多久才能把買進的房屋轉手？需花多少時間使買進的房屋可以居住？租金夠負擔房屋的成本嗎？

Broward Real Estate Investors Association總經理里昂(Bill Leon)經營的是一家房地產批發公司，他以極低的價錢購入房屋，加上自己的利潤後再短時間內轉賣出手給其他屋主或房屋裝修業者。他說：「我一次只買進1 間房屋，我一次也只賣出1間房屋。」如果他以6萬元買進1間價值10萬元的房屋，他會以70萬元賣出，讓投資人賺30萬元。他說：「我必須讓接手的投資人 有利可圖。」

里昂從事房地產業已經20年，經歷太多的市場起伏，他從未看過這樣的市場：許多人急著買房子，而同時又有許多人急著賣房子。他 說：「我們經歷前所未的購買潮。投資人已經不願意等市場觸底，因為沒有人知道到底市場什麼時候會到谷底，但是大家都相信市場離谷底已經不遠。」他說，半年 前他要看過20到30個銷售案才會發現1個值得投資的個案，但現在他在看過10個投資案之後，就會發現1個值得投資的個案。他說：「老實說，很多人現在急 於進入房地產市場投資。這種現象未來許多年都不會再碰到。」

究竟要到哪裡找便宜的房屋呢？佛州布羅瓦郡(Broward County)北部的帕克蘭(Parkland)社區就有許多待售的房屋，該社區有2萬2000戶房屋，其中較高級的是帕克蘭高爾夫和鄉村俱樂部 (Parkland Golf and Country Club)。美國游泳女將托瑞斯（Dara Torres）就住在此社區。這裡有790戶，房屋仲介商杜偉克表示，帕克蘭高爾夫和鄉村俱樂部雖然是一個有圍籬封閉的高級社區，裡面卻有許多人急於售 屋，杜偉克手中待售的房屋就有44棟，有的開價200萬元，其中有些是法拍屋，有些是瀕臨法拍邊緣的房屋。

杜偉克的一位朋友付了10萬元， 準備買下1棟160萬元的房屋。杜偉克對他的建議是，除非能夠以100萬元成交，否則不要買。這些數字大約顯示該社區房價的行情。而杜偉克如何在南佛州找 尋值得投資的房屋呢？他表示，他現在有興趣購買的是一般工人階級居住的房屋，在Pompano Beach，這些房屋面積不大，房屋四周的空地也不大，過去的價格一度漲到30萬元，可是現在以十分之一的價格就可以買到。買到這些房屋後，投資人可改善 屋況後，轉賣圖利或租給房客。

亞利桑納州法拍行情

亞利桑納州也是法拍屋較多的州。該州的行情如何？投資人如何利用不景氣的房 市賺錢呢？房地產投資人透納(Derek Turner)說，銀行把1棟鳳凰城法拍屋價格定在9萬2900元，透納認為只要花3萬到3萬5000元就可買到。他說：「我們只要換掉基板 (baseboard)，把本來的平板門貼上雕花裝飾板，破損的玻璃換新，擦亮室內的金屬附件，換新地板和櫥櫃。」這些花費約需1萬2000元，然後透納 計劃以8萬元轉賣，他已經有兩位客戶等著要買他投資的房屋。距鳳凰城中心不遠的DC Ranch本來售價76萬5000元，現在銀行以36萬9000元拍賣。

購買法拍屋確實是賺錢的途徑之一，不過也並非買到法拍屋保證「從此過著快樂的日子」。投資人須具備管理和整修房屋的知識和能力，在美國房屋整修可是一門大學問，整修過的房屋才更有價值。