房市走低 準房東該出手了嗎？

古 人云：君子謀時而動，順勢而為。也就是說，有遠見的人會做好準備，在合適的時候採取行動；順應當時的形勢，做出正確的判斷而有所作為。今年感恩節後，1位 在加州灣區IT行業工作，來美近20年的朋友電話告知，他以難以置信的價格買到1棟全新的展售房。因為是展售房，一切裝備齊全，包括廚具、餐具、臥具、浴 巾。朋友說是只要帶上洗漱用具就可以入住了。很快就收到用電子郵件發過來的照片：環保設計的3臥牧場式房子採用五分之四式的大玻璃窗採光，坐在房內的沙發 上，看得到室外的藍天白雲，加州燦爛的陽光，栽滿紅花綠草的庭院。而室內高標準的專業裝修，舒適新潮的家具，淡雅素淨的窗簾，質優柔軟的地毯，雅致大方的 牆掛，禪味十足的擺設，賞心悅目的燈飾等，都給人以進入星級度假村的感覺。

除了感覺不可思議外，我無法不敬佩這位把「君子謀時而動」詮 釋得如此完美的老兄。雖然來美近20年，開始時因工作地點時常變動而無法買房，搬到灣區後又趕上房價升而無力買房，1年前房價回落後開始準備買房，看房過 程中，其夫人幾次要出手都被他以「時機未到」的理由擋住，最終在大量收集、追蹤、分析房市資訊和多次實地查看後，購得這棟物超所值的房子。儘管新建房所在 的開發區，離IT公司密集的工作地點有1個小時的車程，但猶如曼哈坦無法再建新開發區一樣，矽谷的核心地帶也絕無可能撿到這樣的寶。

雖然美東的房市，不同於美西，更不同於那些慘受衝擊的地區， 舉紐約為例，房價沒有戲劇性的大落，但明顯地在下滑。所以，一些手裏攥著閒錢，打算買第2棟房產做投資之用的華人都在掂量：在房市持續走低的今天，現在到 底是不是該出手的時候了？現在出手是否太早？現在不出手，會不會失去機會？這很像是謀時而動的前夜，緊張、焦慮。只可惜，沒有任何人可以預料明天的房市， 更沒有1個人敢斷言現在是不是買第2棟完全用於投資房產的最佳時機。

有資料表明，在美國諸多的族裔中，華裔擁有自己住宅的比率最 高。又有報導說，不少華裔在北美擁有第2棟房做出租之用。據說僅在紐約就有數萬華裔房東，我想這個2005年的資料似乎偏於保守。當然，擁有很多房產，並 以出租為業，靠此生存的華裔畢竟只占華裔房東中很小的比率，絕大多數被冠以房東稱號的華裔都有自己正式的工作，做房東像是第2職業，或業餘玩票，除了希望 靠出租房子得到比股市更高的回報外，亦有不少是靠其償還大宗的房屋貸款。前者多靠投資的第2棟房產，後者靠投資兩家庭房產，自住兼出租，或乾脆就在自家房 產中騰出1層樓，或1間房出租。

如 同世界上任何一個需要與人打交道的職業一樣，做房東對所有人來說，都不是簡單的坐取漁利的輕鬆差事。舉有心投資第2棟房做出租之用的準房東何時應該出手購 屋的例子來說，目前到底是不是時機這個問題就會攪亂很多人的心思。問過一些業內人士，有位做房產經紀人近50年，自己又是房東的長者意味深長地說，搞得好 的話，靠出租第2棟房子可以帶來豐厚的回報，但房東卻不是人人能當得了的。若問現在是不是投資第2棟房子的時機，前提是若想靠出租房子賺錢，自己又適合做 房東，手裏又有大筆閒錢無其他地方投資，做夠功課，如勘查好地點、學區、戶型、環境、交通等情況後，遇到價格非常好的房子時，現在可以考慮出手了。沒有人 知道明天的房市會不會更槽，沒有人知道什麼時候是谷底，沒有人知道你自己的承受能力有多強，投資都會有風險、知識、智慧、勇氣、膽量、機會、運氣都是交織 在一起的，任何時候你覺得是時候了，就是時候了。對有些人來說，任何時候都不是時候。我笑了，倒不是笑他的哲理，而是笑他擊中我的要害。我是1個非常保守 的人，屬於長者說的：「任何時候都不是時候」的那種人。有意投資第2棟房產的人可以細細品味一下老先生的這句話：「任何時候你覺得是時候了，就是時候 了。」而在房價持續上漲的前2年，如果去問他同樣的問題，我想他的答案肯定會是「NO」。

有1位非常善良的房東，她於上世紀80年代中房市不景氣時，以 15萬元在皇后區的新鮮草原買下1棟兩家庭的Townhouse出租，據說她當時自己的經濟條件很差，買房不但沒有家人支持，還始終遭到老公及公婆的反 對。在她當房東的過程中也遇到蠻不講理的房客和拖欠房租近1年的房客。有一陣子，收到的房租根本不能抵消房屋修理的費用及貸款，但這位積極樂觀的房東都想 辦法度過了難關。現在，那棟15萬元的房產大概增值到70萬元，這位房東說，「當時沒有1個人說我的投資是正確的」。可見，所謂順勢而為不僅需要順應當時 的形勢，做出正確的判斷而有所作為，而且需要有很大的勇氣和膽量。

回到躍躍欲試，有心在房市走低時買下1棟出租的房子的準房東們， 撇開錢物，靜心考慮一下自己是否具備當房東的素質及條件，如果答案是肯定的，再做市場調查，找到適合投資的房子。雖說沒有人敢肯定現在是不是購買第2棟房 子的最佳時機，但有專家肯定地說，如果你想以小換大，以1家庭換為兩家庭，用於自住及出租，現在就是機會。這種理論的根據是：紐約的房價雖然走低，但對很 多人來說還是偏高。不少第1次買房的人只有買1棟小房子，或公寓的經濟能力，因此，以小換大的房主在賣房子上有著一種潛在客源的優勢；而長期滯銷的大房子 的砍價餘地，又給以小換大的房主另一種價格上的優勢，有的專家甚至建議有心以公寓換大房的房主，以低於市場20%的價格出售公寓，儘快進到購買大房的行列 中。

所有人的意見，無論是否出於專家之口，都只能作為參考。但有兩點 意見值得重視：其一，如果拿得出首付款及買房的其他費用，現在購買1家庭或兩家庭的房子，拿出部分房子出租，以租金抵消部分貸款，當是一個兩全齊美的方 案。因為紐約永遠都有房客，而且現在觀望房市暫時不準備買房的人很多，租房市場很活躍。有人擔心租金太高難以出租，業內人士說，這就要看房子的地理位置和 周邊環境了。其二，如果房子待售超過6個月，除了採用調低售價，改善房屋狀況等措施外，也可以考慮先出租一段時間。如果房子的地理位置好，室內設施合乎標 準，專家建議把房子的情況列入corporatehousingbyowner.com或tchnetwork.com等網站，租給大公司用來僱用臨時人 員的周轉房。這樣做的好處是：房價下滑時，租金會上升；公司租賃時通常只簽1年合同，如果明年此時房市轉暖，你可以收回來再出售；公司的租房預算比較高， 通常是每月$3600；不用擔心收不到房租等等。

簡言之，在目前這種難以預料的經濟困境中，投資股票的話題已經過 時，投資房產的話題仍時有所聞。如同吃飯穿衣，住的問題很重要。能夠擁有1棟屬於自己的房子，對每個人來說都很重要，而能夠以房產投資，為自己增加收入又 是很多華人房主的願望，如果說前幾年這種願望還停留在夢想階段，現在大概應該進入如何使夢想成真的階段了。人說時勢造英雄，有人笑言，房市造房東。也許這 還真不是一句戲言。